Ako má vyzerať nájomná zmluva - na čo si dať pozor

Nájomná zmluva je základom solídneho vzťahu medzi nájomcom a prenajímateľom. Mnohí majitelia sa v snahe ušetriť čas, alebo peniaze uchyľujú k univerzálnym zmluvám z internetu, ktoré ale veľmi často nezohľadňujú množstvo vecí, ktoré sa síce môžu zdať iba administratívnymi formalitami, ale stáva sa, že zásadne ovplyvnia platnosť zmluvy pri prípadnom spore. Navyše, môžu byť tieto vzory zmlúv neaktuálne a nezodpovedajú tak súčasnému zneniu Občianskeho zákonníka.

Čo v článku nájdete?

• Na čo si teda dať pri zostavovaní nájomnej zmluvy najväčší pozor?
• Ako na zmenu nájomného: Zmluva na dobu neurčitú
• Ako na zmenu nájomného: Zmluva na dobu určitú
• Prečo je odovzdávací protokol taký dôležitý?
• Práva a povinnosti majiteľa a nájomcu
• Ako vypovedať nájomnú zmluvu
• Ako je to s vysťahovaním nájomníkov
• Správne spísaná zmluva ako základ

"Z praxe vieme, že vo väčšine prípadov, keď sa majiteľ bytu obráti na súd a tento súd prehrá z dôvodu neplatnosti niektorého ustanovenia zmluvy, bol použitý vzor zmluvy stiahnutý z internetu, alebo vzor úplne neaktuálny a opakovane recyklovaný," vysvetľuje Štěpán Smoleja, vedúci právneho oddelenia služby Ideálny nájomca.

Na čo si teda dať pri zostavovaní nájomnej zmluvy najväčší pozor?

Najprv je potrebné zdôrazniť, že nájomná zmluva sa vždy uzatvára v písomnej forme. K tým najčastejším chybám v nájomných zmluvách patrí zle vymedzená nehnuteľnosť, ktorej sa nájom týka, či zle vymedzené zmluvné strany, teda chybné alebo neúplné údaje o prenajímateľovi a nájomcovi. K zmluvným stranám je potrebné uviesť:

• Celé meno
• Dátum narodenia alebo rodné číslo
• Adresu trvalého pobytu

Rovnako je potrebné dôsledne a čo najkonkrétnejšie popísať prenajímanú nehnuteľnosť. U bytu tak najlepšie urobíte, ak uvediete:

• číslo bytovej jednotky
• adresu, vrátane čísla popisného domu, v ktorom sa byt nachádza
• číslo parcely, na ktorej dom stojí
• číslo listu vlastníctva, do ktorého parcela patrí
• katastrálne územie a obec.

Ako nájomca by ste potom mali určite požadovať aj doklad o vlastníctve nehnuteľnosti, alebo si túto skutočnosť overiť na katastri nehnuteľností.

Ďalej si dajte pozor na presné vymedzenie výšky nájomného, termínu a spôsobu jeho úhrady a platieb spojených s užívaním bytu. Ak sú do výšky nájomného zahrnuté aj zálohy za energie a ďalšie služby, je potrebné uviesť presnú čiastku, ktorá na ne pripadá a čo všetko zahŕňa. Tieto poplatky však nesmú obsahovať poplatky nesúvisiace s užívaním bytu, ako napríklad príspevok do fondu opráv. Ďalšou dôležitou náležitosťou, ktorú musí zmluva obsahovať je dĺžka jej trvania. Pokiaľ tento údaj do zmluvy neuvediete, zmluva sa podľa zákona automaticky považuje za uzavretú na dobu neurčitú.

Tím právnika pre Vás pripravil vzor nájomnej zmluvy, ktorý si môžete v aktuálnom znení stiahnuť na stránke Ideálny Nájomca. Budete tak mať istotu, že ste na nič nezabudli a váš majetok je chránený.

Ako na zmenu nájomného: Zmluva na dobu neurčitú

V prípade nájomnej zmluvy na dobu neurčitú je vhodné dohodnúť si podmienky zvyšovania nájomného už v samotnej nájomnej zmluve a vyhnúť sa tak nepríjemným konaním o zvyšovaní nájmu. Pokiaľ si zmluvné strany nedohodli spôsoby zvyšovania nájomného v zmluve, môžu tak urobiť dodatkom k tejto zmluve. Svojím podpisom potom strany potvrdia, že s princípom zvyšovania nájomného súhlasia. Typicky si strany dohodnú každoročné jednorazové navýšenie nájomného určené pevnú sumu, percentuálne alebo napr. o výške inflácie v tzv. inflačnej doložke.

Inflačnou doložkou sa rozumie dojednanie medzi stranami, na základe ktorého dochádza ku každoročnému zvyšovaniu nájomného na základe inflácie. Pre platnosť doložky je zásadné, aby v nej bolo uvedené, podľa ktorej inflácia sa riadi. Existuje mnoho indexov, ktoré tento údaj zverejňujú, v Českej republike je to napríklad Český štatistický úrad. Ďalej si strany dojednajú, ku ktorému dátumu k zvýšeniu nájomného dochádza. K zvýšeniu potom dochádza už automaticky a nie je nutné, aby bol nájomca prenajímateľom vyrozumený. Avšak v rámci zachovania dobrých vzťahov odporúčame nájomníka informovať.

Aj inflačné doložky sa ale riadia občianskym zákonníkom, ktorý obmedzuje zvýšenie nájmu 3 po sebe idúce roky na 20 %.

Ako na zmenu nájomného: Zmluva na dobu určitú

Pri zmluvách uzavretých na dobu určitú, napr. na jeden rok, je spôsob navýšenia nájomného pre prenajímateľa jednoduchší, pretože k nemu môžu pristúpiť pri uzavretí alebo predĺžení zmluvy. Pokiaľ chce po uplynutí zmluvy nájomník v byte naďalej bývať, majiteľ môže v novej zmluve nájomné navýšiť a nájomník buď na zvýšenie pristúpi, alebo sa poobzerne po inom byte.

Neoddeliteľnou súčasťou nájomnej zmluvy je tiež odovzdávací protokol. Ten musí tiež obsahovať presné vymedzenie zmluvných strán a presný opis nehnuteľnosti, ku ktorej sa viaže. Ďalej by potom mal správne obsahovať:

• Stavy meračov energií –⁠ ich označenie a stavy
• Elektromer –⁠ číslo elektromeru, EAN a stav T1 (prípadne aj T2) v kWh
• Plynomer –⁠ číslo plynomeru, EIC a stav v m3
• Teplá voda –⁠ číslo vodomeru TÚV a stav v m3
• Studená voda –⁠ číslo vodomeru SUV a stav v m3
• Kalorimetre –⁠ neprepisuje sa u kalorimetrov na radiátoroch, iba u kalorimetrov umiestnených na prívode tepla. V prípade kalorimetra na radiátore sa vykurovanie vyúčtuje pomerovo.

• Kľúče od odovzdávanej nehnuteľnosti –⁠ súpis a počet kópií kľúčov odovzdávaných pri podpise nájomnej zmluvy.
• Stav a vybavenie nehnuteľnosti
• Stav –⁠ súpis všetkých chýb nehnuteľnosti napríklad: poškriabaná podlaha, poškodená kuchynská linka, fľaky na výmaľbe –⁠ skrátka starostlivo zapísať akúkoľvek najmenšiu vadu, ktorú nehnuteľnosť v čase odovzdania má.
• Vybavenie –⁠ všetko vybavenie nehnuteľnosti kam sú zahrnuté všetky spotrebiče, nábytok a iné zariadenia. Toto vám pomôže napríklad aj pri vybavovaní poistných udalostí, ktoré sa vzťahujú na zariadenie domácnosti (vykradnutie, vykúrenie, atď.).
• Ďalšie poznámky –⁠ tu je priestor napríklad pre spôsob a termín riešenia prípadných vád objavených pri odovzdaní nehnuteľnosti
• Fotodokumentácia –⁠ k protokolu je možné ju pripojiť, nie je to však povinné. Textová forma protokolu je plne postačujúca. Fotodokumentácia ale môže poslúžiť pri prípadných sporoch.

Prečo je odovzdávací protokol taký dôležitý?

Správne vyplnený protokol ako neoddeliteľná časť nájomnej zmluvy sa využíva v mnohých situáciách, v ktorých by mohlo dochádzať k prípadným sporom:

• preberanie bytu a dokumentácia škôd vzniknutých v rámci užívania bytu - majiteľ potom môže požadovať uvedenie do pôvodného stavu, alebo náhradu škody
• vykonávanie vyúčtovania energií
• pri vyplatení poistného plnenia, napríklad k vykradnutej domácnosti – odovzdávací protokol zaistí, že majiteľ bytu dostane náhradu za poškodené či ukradnuté vybavenie, ktoré v byte prenechal na užívanie nájomníkom.

Práva a povinnosti majiteľa a nájomcu

Najzložitejším, ale zároveň najdôležitejším súborom informácií obsiahnutých v nájomnej zmluve býva spravidla špecifikácia práv a povinností oboch zmluvných strán. Prenajímatelia často do zmlúv uvádzajú aj ustanovenia, ktorými sa nájomcom snažia zakázať aj množstvo vecí, ktoré zo zákona zakazovať nemôžu. Najčastejšie to sú napríklad ustanovenia o nemožnosti zapísania trvalého pobytu, chov domácich miláčikov, alebo napríklad zákaz návštev. Tieto ustanovenia sa ale automaticky považujú za neplatné a teda sa nimi nájomník nemusí riadiť a nemôžu byť podkladom pre výpoveď nájomnej zmluvy.

Základnou povinnosťou nájomcu je rozhodne pravidelné platenie nájomného v termíne a spôsobom špecifikovaným v zmluve. Potom má nájomca na starosti zabezpečenie a hradenie bežnej údržby a drobných opráv v byte. Tým sa myslí predovšetkým pravidelné upratovanie, čistenie a udržovanie spotrebičov, kontrola funkčnosti termostatických hlavíc, údržba vodovodných batérií i vodovodných odtokov alebo tiež opravy dverí a okien či výmaľby.

Povinnosti z nájomnej zmluvy ale vyplývajú aj prenajímateľovi a základná z nich je povinnosť udržiavať počas nájmu byt v stave spôsobilom na užívanie. Sem sa radí predovšetkým zabezpečenie dodávok vody, elektriny či tepla.

Ako už bolo povedané, na záver nájomnej zmluvy určite nesmú chýbať podpisy oboch zmluvných strán, dátum a miesto podpisu, ale aj informácie o tom, k akému dátumu nadobúda zmluva platnosť.

Ako vypovedať nájomnú zmluvu

Až 20 % všetkých prenajímateľov sa stretáva s problémovými alebo neplatiacimi nájomníkmi. Najdôležitejšia je samozrejme prevencia, ale pokiaľ už u vás podobný nájomník býva, je dôležité konať čo najrýchlejšie. Nie všetky také prípady končia nedobrovoľným vysťahovaním a vymáhaním dlhu na nájomnom. Ani tieto prípady ale nie sú výnimočné.

Často sa stáva, že sa nájomník iba oneskorí s platbou, alebo napríklad čaká na príjem a platbu tak odkladá. Takúto situáciu väčšinou vyrieši SMSka alebo telefonát. Nie je to ideálne, ale väčšinou svoje nájomné zaplatené dostanete.

Horšie prípady sú dlhodobo neplatiaci nájomníci. Pokiaľ nájomník nezaplatí 3 po sebe idúce mesiace, jedná sa o hrubé porušenie nájomnej zmluvy. Štandardná výpovedná lehota sú 3 mesiace, ale v tomto prípade môžete podať výpoveď okamžitú, aj tak ale o tie 3 mesiace nezaplateného nájomného prídete alebo o ne budete dlho bojovať. Jeden mesiac vám spravidla pokryje istota, ktorú vám nájomník zložil na začiatku nájmu. Ďalej potom dlžníka musíte informovať o jeho záväzku, a ak nezaplatí, nasleduje predžalobná výzva. Tieto a ďalšie kroky už ale radšej zverte právnikom. Treba ale počítať s tým, že vymáhanie dlhu súdnou cestou sa môže natiahnuť na dlhé mesiace až roky.

V praxi k okamžitým výpovediam majitelia pristupujú hlavne z už spomínaného dlhodobého neplatenia nájomného, ale k tomuto kroku môžete pristúpiť, aj keď váš nájomník intenzívne a opakovane porušuje dobré mravy v dome. Pokiaľ by nájomník napríklad neustále rušil nočný pokoj, môže sa aj toto považovať za hrubé porušenie nájomnej zmluvy. Ďalšími príkladmi môžu byť aj časté návštevy pochybných ľudí, ktoré môžu značiť páchanie nejakej trestnej činnosti, menovite napríklad spočívajúce v predaji drog či prostitúcii. Ako z uvedených príkladov vyplýva, dôvody výpovede musia byť obzvlášť závažné.

Pokiaľ potrebujete uvoľniť svoj byt ešte v rámci trvania prenájmu, právnici služby IdeálníNájemce.cz si pripravili výpoveď nájomnej zmluvy, ktorá zodpovedá súčasnej legislatíve a celý proces vám značne uľahčí.

Ako je to s vysťahovaním nájomníkov

Po uplynutí výpovednej lehoty by mal nájomník správne byt opustiť. Čo ale robiť, keď nie a nie odísť? Môžete skúsiť prísť s políciou s tým, že byt užíva bez platnej nájomnej zmluvy. Aj tak ale nemôžete nájomníka z bytu vysťahovať násilím. Pokiaľ situácia dôjde do extrému, budete sa musieť obrátiť na súd av rámci predbežného opatrenia žiadať o vypratanie. Tieto kroky samozrejme tiež konzultujte s právnikom. Toto sú však krajné riešenie, ktorým je najlepšie a najlacnejšie sa vyhnúť, a skúsiť všetko vyriešiť po dobrom. Pokiaľ s vami nájomník nekomunikuje, skúste sa obrátiť na jeho rodinu či partnera/partnerku. Takýto tlak dlžníkov vo väčšine prípadov donúti svoje záväzky voči vám urovnať.

Správne spísaná zmluva ako základ

Pokiaľ si stále nie ste istí, vždy je lepšie sa obrátiť na odborníkov. Pre laika nie je ľahké odhaliť nedostatky či rôzne chybné ustanovenia, ani určiť, či zmluva obsahuje všetky zákonné náležitosti. Právne nedostatky v zmluve môžu viesť k napadnutiu zmluvy nájomcom –⁠ v horšom prípade môžu byť niektoré ustanovenia zmluvy úplne neplatné, čo môže ľahko otvoriť priestor pre súdne spory. Takéto chyby vás potom môžu stáť desiatky tisíc korún a desiatky hodín času.

Náklady vynaložené na právnika sa vám tak môžu mnohonásobne vyvážiť, pretože právnici zo zákona nesú zodpovednosť za svoje profesijné pochybenia a prípadnú škodu si potom môžete nárokovať.